“当我们离开时，我们会给他们留下一些经过净化和修缮的房子、一定程度的深思熟虑和充满爱心的管理。”

——奥克塔维亚·希尔

自15世纪末起，英国发起了“羊吃人”的圈地运动，封建地主、新贵族以及新兴的资产阶级大肆圈占农民土地以发展畜牧业，截至19世纪，英格兰地区被圈围的土地约占英格兰耕地总面积的20%。这也直接导致了英国底层农民流离失所，被迫前往城市以谋求生计——新兴资本主义生产方式与逐渐壮大的雇佣劳动者，即无产阶级为英国城市带来了全新的发展、变化以及困境。

图一 圈地运动 “羊吃人”的圈地运动，无数底层民众因地主贵族、新兴资产阶级发展畜牧业的需要而被强行赶出家园

曼彻斯特，第一次工业革命的发源之地，也是英国乃至全世界最早进行工业化的城市，更是当之无愧的全球工业中心之一

相关资料表明，1820年时曼彻斯特人口不过14.4万，而到了1920年，仅仅一个世纪的时间，曼城人口翻了五倍有余，人口达到73.1万，大量原农业人口涌入城市成为雇佣劳动者，与之相伴的则是基础设施建设水平完全无法满足现有需求。

这便是十九世纪以来英国工业革命城市发展的缩影。而在这一缩影之中，我们能够看到近代物业服务与管理的滥觞。

大量农业人口进入城市后，他们需要关心的首要问题便是寻求一处安身之所，因而，房屋租赁市场迅速繁荣起来。但英国政府最初完全以自由放任的态度处理城市住房问题，由此导致了房屋租赁行业的极度混乱，进而使得城市内部环境不断恶化——由此引发了英国近代城市住房改革以及早期物业管理的探索。

其中，著名慈善家奥克塔维亚·希尔女士被视作近代物业服务与管理的创始人。希尔女士所著的《伦敦穷人的家》及《我们共同的家园》以住房改革为出发点，详尽地讨论了房屋建设、住房住户管理、公共空间的开辟及公共环境的保护等话题，并且在实践中取得了显著的成效，而被誉为“奥克塔维亚·希尔制度”。

图二 奥克塔维亚·希尔女士 英国近代著名慈善家、社会改革家，也被视作近代物业服务与管理行业的开创者

受家庭教育和宗教思想的影响，奥克塔维亚·希尔自幼时便坚信人生而平等，穷人同胞理应得到帮助——成年时，工业革命时期底层工人的处境令她感到震惊，因此希尔女士接管了部分低档廉价住宅，并以极低的租金向穷人提供住房，同时制定了一系列管理措施。其出发点并非“盈利”，而是源自于对穷人生存环境的关心，因此可以说，英国早期的物业管理就是在“穷人”的住宅中进行的，并且贯彻了简单朴素的“以人为本”的思想，这对于现代物业服务与管理的发展有着深远的影响。

图三 19世纪英国的一处贫民窟 可以看到门窗破败、街道脏乱，居住条件极为恶劣

虽然希尔女士改革的出发点并非“盈利”，但她认为商业化运作模式是必要的，这一观点来自于她初期的经历——其一是物业的运营、管理和维护等都需要大量的资金，二是当时社会对于低收入阶层的严重排斥心理，每当希尔女士与房东洽谈租赁事宜时，在房东得知住房将会出租给穷人，便会担心房屋损坏而拒绝合作。直到1864年，在得到罗斯金爵士的资助后，希尔女士才获得了三幢楼房56年的使用权，由此真正开始她的住房改革，而作为投资的条件，罗斯金爵士希望得到5%的投资回报。希尔女士也因此决定以商业化运作模式进行她的住房改革计划。

“奥克塔维亚·希尔”制度的第三个理念则是坚持在实践中贯彻严格制定的管理理念与规章制度。希尔女士认为政府对于城市社区的管理策略大多只能停留在宏观领域，难以顾及到具体每一个租户的具体需求，因此她主张私人企业和组织进行具体的物业的管理，并设立了众多规章制度。譬如，严格规定房东与住户双方的责任与义务——每周按时交租、禁止赊账拖欠、不允许转租等一些列条款，而这些对住户的约束性条款可以视作最早的“业主公约”或是“管理规约”的雏形。